Что проверить при покупке дома в Испании? Долги, о которых вам никто не скажет

Что проверить при покупке дома в Испании? Долги, о которых вам никто не скажет

У вас есть все документы. Нотариус подписал. А через несколько месяцев приходит счёт за долги прежнего владельца.

Это не страшилка из интернета. Так работает испанское право. Во многих случаях долг следует не за человеком, а за недвижимостью.

Если вы думаете, что проверить при покупке дома в Испании, начните с этих трёх ловушек. Это лишь часть того, что стоит проверить до внесения задатка. Но именно они чаще всего застают иностранных покупателей врасплох.

1. Налог на покупку, который не заплатил прежний владелец

Когда прежний владелец покупал этот дом, он должен был заплатить налог на покупку. На вторичном рынке Испании это обычно ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Если он его не заплатил, налоговая служба Испании может потребовать эти деньги у нового владельца. Закон об этом налоге (ст. 5 закона об ITP и AJD) связывает его с самой недвижимостью, а не только с человеком, который её купил.

Действительно ли прежний владелец заплатил этот налог? Это один из вопросов, на который нужно знать ответ до внесения задатка. Большинство покупателей даже не задают его.

2. IBI: долги по налогу на недвижимость до 4 лет назад

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный налог на недвижимость, который платят в муниципалитет.

Если прежний владелец его не платил, муниципалитет может потребовать задолженность у вас. Обычно речь идёт о последних 4 годах, но срок может быть дольше, если муниципалитет уже требовал оплату ранее.

Нотариус обязан проверить долги по IBI и предупредить вас перед подписанием. Проблема в том, что вы узнаёте об этом в день подписания, на испанском языке, часто уже после внесения задатка. Тогда торговаться уже сложно.

3. Derrama: в справке «долгов нет», а платите всё равно вы

Это ловушка, которая чаще всего удивляет покупателей квартир в Испании.

Derrama — это дополнительный сбор, который община собственников утверждает на крупный ремонт: крыша, фасад, лифт, бассейн. Сумма может достигать нескольких тысяч евро, а иногда и более десяти тысяч на одну квартиру.

При покупке вы получаете от администратора общины справку об отсутствии долгов. Вы спокойны. Но этот документ показывает то, что нужно заплатить сегодня. Он не показывает того, что община уже утвердила и что будет оплачиваться позже.

Испанский закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 17.11) говорит ясно: derrama платит тот, кто является собственником в момент, когда платёж становится обязательным. Если ремонт утвердили до вашей покупки, а первый платёж пришёл после неё, платите вы. По закону.

Кроме того, квартира отвечает по долгам перед общиной за текущий год и три предыдущих года.

Где узнать о запланированных derrama? Не в тех документах, которые обычно запрашивают при покупке. Нужно знать, что запросить и как это прочитать.

Почему вам никто об этом не скажет?

Проверять эти и многие другие вопросы за вас никто не обязан.

• Агентство продавца работает на продавца. Его цель — продажа.
• Нотариус следит за законностью сделки и проверяет обязательные документы. Он не анализирует решения общины и не ведёт переговоры от вашего имени.
• Вы не запросите документ, о существовании которого не знаете.

Если вы не знаете, что запросить, вы столкнётесь с испанской реальностью уже после покупки. А вернуть деньги от продавца обычно означает судебный процесс в чужой стране и на чужом языке.

Проверка недвижимости в Испании, даже если вы покупаете через другое агентство

Меня зовут Мартына Каминьска, я руковожу агентством недвижимости MK Premium Properties в Альтеа на Коста Бланка. Каждый объект, который я продаю, я проверяю именно так.

Но сегодня я обращаюсь и к вам — если вы покупаете дом в Испании через другое агентство или напрямую у владельца. Я встаю на вашу сторону и смотрю на сделку вашими глазами.

Наши корни — в Польше, и это определяет наш подход: скрупулёзный, без мелочей, оставленных на волю случая. Это подтверждают отзывы наших клиентов.

В рамках проверки мы:

• разбиваем вашу сделку на конкретные шаги и говорим, что делать на каждом этапе,
• подсказываем, какие документы запросить, и проверяем, что из них следует,
• проверяем агентство, которое вам продаёт, и владельца,
• объясняем испанские реалии простым языком,
• честно оцениваем, действительно ли вам нужен адвокат.

Мы не юридическая фирма и не заменяем адвоката. Если вашей сделке нужен юрист, мы скажем об этом прямо. Если нет, вы сэкономите время и деньги.

Мы работаем на русском, английском, испанском, литовском и польском языках.

Я агент по недвижимости, зарегистрированный в Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante (API № A419) и в реестре RAICV (№ 2891). У меня есть страхование профессиональной гражданской ответственности.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать дом в Испании?

Да. Испанская система реестров и нотариусов надёжна. Но ваша безопасность зависит от того, проверите ли вы до покупки то, что никто не обязан проверять за вас.

Могу ли я унаследовать долги прежнего владельца?

Да, в определённых случаях: неуплаченный налог на покупку, долги по IBI и долги перед общиной собственников. В этих случаях долг связан с недвижимостью.

Кто платит derrama при продаже квартиры?

Тот, кто является собственником в момент, когда платёж становится обязательным. Если её утвердили до продажи, а счета пришли после, платит покупатель, если в договоре не указано иное.

Достаточно ли справки об отсутствии долгов перед общиной?

Не всегда. Она показывает текущие долги, но не будущие платежи, уже утверждённые общиной.

Нужен ли адвокат при покупке недвижимости в Испании?

Зависит от сделки. При простой покупке он часто не нужен, при сложной очень помогает. На бесплатной консультации мы скажем, какой у вас случай.

Можно ли заказать проверку, если я покупаю через другое агентство?

Да. Эта услуга создана именно для тех, кто покупает через другое агентство или напрямую у владельца.

Запишитесь на бесплатную консультацию

Прежде чем вносить задаток, поговорите со мной. На бесплатной консультации я скажу, чем могу вам помочь и нужна ли вашей сделке дополнительная защита.

• WhatsApp: +34 622 91 98 87
• Email: info@mkpremiumproperties.com

Удобнее написать через сайт? Запишитесь на бесплатную консультацию через контактную форму.

Покупка дома в Испании может быть лёгкой и радостной. При условии, что вы знаете, что действительно нужно проверить.

Мартына Каминьска | MK Premium Properties
Агент по недвижимости, API № A419, RAICV № 2891

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Каждая сделка требует индивидуальной оценки.