Na co uważać, kupując dom w Hiszpanii? Długi, o których nikt ci nie powie

Na co uważać, kupując dom w Hiszpanii? Długi, o których nikt ci nie powie

Masz wszystkie papiery. Notariusz podpisał. A kilka miesięcy później dostajesz rachunek za długi poprzedniego właściciela.

To nie jest straszna historia z internetu. Tak działa hiszpańskie prawo. W wielu przypadkach dług nie idzie za człowiekiem, tylko za nieruchomością. Kto kupuje dom, może kupić razem z nim cudze zaległości.

Jeśli zastanawiasz się, na co uważać, kupując dom w Hiszpanii, zacznij od trzech pułapek poniżej. To tylko część rzeczy, które warto sprawdzić przed wpłatą zadatku. Ale właśnie one najczęściej zaskakują kupujących z Polski.

1. Niezapłacony podatek od zakupu poprzedniego właściciela

Kiedy poprzedni właściciel kupował ten dom, musiał zapłacić podatek od zakupu. W Hiszpanii przy rynku wtórnym to najczęściej ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Jeśli go nie zapłacił, hiszpański urząd skarbowy może zwrócić się o te pieniądze do nowego właściciela. Przepisy o tym podatku (art. 5 ustawy o ITP i AJD) wiążą go bowiem z samą nieruchomością, a nie tylko z osobą, która ją kupiła.

Czy poprzedni właściciel naprawdę zapłacił ten podatek? To jedno z pytań, na które trzeba znać odpowiedź przed wpłatą zadatku. Większość kupujących nawet o nie nie pyta.

2. IBI, czyli podatek od nieruchomości – nawet 4 lata wstecz

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny podatek od nieruchomości, płacony do gminy. Odpowiada mniej więcej polskiemu podatkowi od nieruchomości.

Jeśli poprzedni właściciel go nie płacił, gmina może żądać zaległości od ciebie. Zasada jest ta sama: dług jest związany z nieruchomością, a nie tylko z osobą. Zwykle chodzi o zaległości z ostatnich 4 lat. Jeśli jednak gmina wcześniej upominała się o zapłatę, ten okres może się wydłużyć.

Notariusz ma obowiązek sprawdzić zaległości w IBI i ostrzec cię przed podpisaniem aktu. Kłopot w tym, że dowiadujesz się o tym w dniu podpisu, po hiszpańsku, często po wpłaceniu zadatku. Wtedy trudno już negocjować.

3. Derrama: certyfikat mówi „brak zaległości”, a ty i tak płacisz

To pułapka, która najczęściej zaskakuje kupujących mieszkania w Hiszpanii.

Derrama to dodatkowa opłata, którą wspólnota mieszkaniowa uchwala na większy remont: dach, elewację, windę, basen. Kwoty potrafią sięgać kilku, a nawet kilkunastu tysięcy euro na jedno mieszkanie.

Przy zakupie dostajesz od administratora wspólnoty certyfikat o braku zaległości (certificado de deudas de la comunidad). Czujesz się bezpiecznie. Tylko że ten dokument pokazuje to, co jest do zapłaty dziś. Nie pokazuje tego, co wspólnota już zatwierdziła, a co będzie płatne w przyszłości.

A hiszpańska ustawa o własności lokali (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.11) mówi jasno: derramę płaci ten, kto jest właścicielem w chwili, gdy rata staje się wymagalna. Jeśli wspólnota zdecydowała o remoncie przed twoim zakupem, a pierwsza rata przychodzi po nim, płacisz ty. Zgodnie z prawem.

Dodatkowo mieszkanie odpowiada za długi wobec wspólnoty z bieżącego roku i trzech poprzednich lat.

Gdzie szukać informacji o planowanych derramach? Tego nie znajdziesz w dokumentach, o które standardowo prosi się przy zakupie. Trzeba wiedzieć, o co poprosić i jak to przeczytać.

Dlaczego nikt ci o tym nie powie?

Tych problematycznych kwestii i wielu innych nikt nie ma obowiązku sprawdzić za ciebie.

• Agencja sprzedającego pracuje dla sprzedającego. Jej celem jest sprzedaż.
• Notariusz czuwa nad legalnością aktu i sprawdza wymagane dokumenty. Nie analizuje uchwał wspólnoty i nie negocjuje w twoim imieniu.
• Ty nie poprosisz o dokument, o którego istnieniu nie wiesz.

Jeśli nie wiesz, o jakie dokumenty poprosić, zderzysz się z hiszpańską rzeczywistością. Dopiero po zakupie. A wtedy odzyskanie pieniędzy od sprzedającego oznacza zwykle proces sądowy w obcym kraju i w obcym języku.

Weryfikacja nieruchomości w Hiszpanii po polsku – także gdy kupujesz z inną agencją

Nazywam się Martyna Kamińska i prowadzę biuro nieruchomości MK Premium Properties w Altei na Costa Blanca. Każdą nieruchomość, którą sprzedaję, sprawdzam właśnie w ten sposób.

Ale dziś wychodzę też do ciebie: do osoby, która kupuje dom w Hiszpanii z inną agencją albo bezpośrednio od właściciela. Staję po twojej stronie jako niezależna osoba, która patrzy na transakcję twoimi oczami.

W ramach weryfikacji po polsku:

• rozkładam twoją transakcję na konkretne kroki i mówię, co zrobić na każdym etapie,
• wskazuję, o jakie dokumenty poprosić i sprawdzam, co z nich wynika,
• weryfikuję agencję, która ci sprzedaje, oraz właściciela,
• tłumaczę hiszpańskie realia tak, jak tłumaczy się je Polakowi, a nie urzędnikowi,
• uczciwie oceniam, czy w twojej sytuacji naprawdę potrzebny jest adwokat.

Nie jesteśmy kancelarią prawną i nie zastępujemy adwokata. Jeśli twoja transakcja wymaga prawnika, powiemy ci o tym wprost. Jeśli nie wymaga, oszczędzisz czas i pieniądze.

Jestem agentką nieruchomości zarejestrowaną w Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante (API nr A419) oraz w rejestrze RAICV (nr 2891). Posiadam ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zawodowej.

Najczęstsze pytania

Czy kupno domu w Hiszpanii jest bezpieczne?

Tak. Hiszpański system rejestrów i notariuszy jest solidny. Bezpieczeństwo zależy jednak od tego, czy przed zakupem sprawdzisz rzeczy, których nikt nie ma obowiązku sprawdzić za ciebie.

Czy mogę przejąć długi poprzedniego właściciela?

Tak, w określonych przypadkach. Dotyczy to m.in. niezapłaconego podatku od zakupu, zaległego IBI i długów wobec wspólnoty mieszkaniowej. Dług jest wtedy związany z nieruchomością.

Kto płaci derramę przy sprzedaży mieszkania?

Właściciel w chwili, gdy rata staje się wymagalna. Jeśli wspólnota uchwaliła remont przed sprzedażą, a raty przychodzą po niej, płaci kupujący, chyba że strony umówią się inaczej w umowie.

Czy certyfikat o braku zaległości wystarczy?

Nie zawsze. Pokazuje bieżące zaległości, ale nie przyszłe płatności już zatwierdzone przez wspólnotę.

Czy potrzebuję adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

To zależy od transakcji. Przy prostych zakupach często nie jest konieczny, przy skomplikowanych bardzo pomaga. Na bezpłatnej konsultacji powiemy ci, w której sytuacji jesteś.

Czy mogę skorzystać z weryfikacji, jeśli kupuję z inną agencją?

Tak. Ta usługa powstała właśnie dla osób, które kupują z inną agencją albo bezpośrednio od właściciela.

Umów się na bezpłatną konsultację

Zanim wpłacisz zadatek, porozmawiaj ze mną. Na bezpłatnej konsultacji powiem ci, co mogę dla ciebie zrobić i czy twoja transakcja wymaga dodatkowej ochrony.

• WhatsApp: +34 622 91 98 87
• E-mail: info@mkpremiumproperties.com

Wolisz napisać przez stronę? Umów bezpłatną konsultację przez formularz kontaktowy.

Kupno domu w Hiszpanii może być łatwe i radosne. Pod warunkiem, że wiesz, co naprawdę trzeba sprawdzić.

Martyna Kamińska | MK Premium Properties
Agentka nieruchomości, API nr A419, RAICV nr 2891

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Każda transakcja wymaga indywidualnej oceny.